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学区房最后疯狂?北京西城区成交量翻倍厦门二手老房每平14万 还值吗

2020年05月08日 19:56
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  不要让孩子输在起跑线上!

  1

  伴随着“神兽回校”,学区房再次被推上话题榜。

  “五一”前夕,北京市西城区突然发布了一则学区新规,宣布西城区从2020年7月31日起将执行多校划片政策。

  作为北京教育资源最为优越、同时也是多校划片政策执行最晚的一个区,西城区的政策变动,迅速引得市场快速反应。

  机构数据显示,“五一”期间西城区交易量环比和同比增长均超过100%。而由于学区房大量交易带来的交易结构变化,也使得区域成交价格呈现上浮态势。

  政策出来当天就有人调高了挂牌价,但即便如此,由于买方和卖方仍然都十分急切。像北京知名的“学区房”丰汇园小区,总价千万级别每天都有近十套成交,尤其是学位没被占用的,更是每一套都十分抢手。

  在深圳,学区房最近都卖疯了,好一点的出一套马上成交一套,有的小户型对比去年甚至一平米涨了好几万。

  百花片区称得上是深圳最著名的学区,名校云集,尽管片区很多都是楼龄超过20年房子,但某中介网站的信息显示,二手房挂牌均价普遍在10万以上,甚至有挂牌价达到18万、19万的。

  以其中一套挂牌价超过18万的房子为例,该网站的成交记录显示,去年3月底成交的同户型、同朝向房子,单价为14.1万。

  2

  厦门的学区房交易情况怎么样呢?

  厦门学区房中,最顶级的要属实小片区。

  厦门实验小学派位初中是厦门一中、大同中学、双十中学,名校强强联手,含金量之高,学区房说白了就是一场教育资源的争夺战。

  传说中实小的天价成交纪录比比皆是。根据最近的成交记录可以发现,4月份图强小区的一套46.5㎡户型,卖出135484元/㎡的价格。

  据了解,该房源刚上架的挂牌价为680万元,后来业主调价至650万元,最后以630万元成交,单价划到135484元/㎡,成交周期达229天。

  图强路小区小户型房源居多,大部分集中在51㎡至80㎡之间,小区的总价普遍都在600万以上,只有少部分总价在500万。

  不知大家还记得前一段时间的玉滨城小区,只是因为实验小学玉屏校区招生方案公布,就有业主将房源价格挂到将近14万一平,要知道这个小区单价才7万。

  而真正能读实验小学的新华城,目前挂牌均价就高达14万元/㎡

  3

  在教育资源方面,目前厦门的家长面临更严峻的形式。

  首先起跑线的孩子增量惊人。

  根据有关机构的调查报告,2008-2018十年间,厦门小学生增速高达86.6%,增速位列全国第一名,从17.62万人猛增到32.88万人。

  该数据充分表明了,厦门作为福建省的中心城市之一,城市虹吸效果明显,外来人口数量急剧增多,所带来的适龄儿童人数自然也水涨船高。

  家长亚历山大啊!竞争激烈。

  其次,在入学政策上。

  根据今年厦门小学招生方案,取消原省示范小学入学要求,取而代之的是“择校意愿强、入学矛盾突出的热点学校”的入学要求。

  市属学校要求提前一年落户、入住,并且有六年一套房产一学位要求。

  入学适龄儿童在增加的同时,新的入学政策变相刺激了学区房的价格。

  呜呼哀哉!这届家长真难!

  4

  多校划片一定程度上被认为会削弱学区房的价格优势。

  多校划片具体是指,将热点小学、初中分散至每个片区,确保各片区之间大致均衡。

  在实际操作中,将通过随机派位方式,分配热点学校招生名额。

  如此一来,传统的学区房概念也就不复存在了,每个小区的适龄学子都在同一起跑线上,通过摇号的方式来确定所要上的学校。

  由于学区房的价格更多是学区价值赋予的,理论上来看,在多校划片后,普通小学的学区房将来有可能会涨,‘牛小’的学区房将来有可能会跌,教育资源均摊后,片区内的房子价格都会趋于持平的。

  从北京已有的多校划片经验来看,过去学区资源不均衡的朝阳区,学区房受到打击最大。而对于西城区这种整体教育资源优势明显的区域,划片后,虽然会对某些顶级学区房价格有所影响,对于整体价格的打击不会太大。

  5

  可以说,厦门目前的优质教育资源大多集中在岛内,不仅名校难求,价格也让普通家庭望而却步。

  随着厦门实施“名校跨岛”发展战略以来,厦门双十中学、厦门一中、厦门外国语学校、厦大附属科技中学、厦门实验小学五所岛内名校均已在岛外开办新校区。

  优质教育资源的落地,传统学区房的成色或将减弱,岛内外的学区资源不均衡将进一步缩小,也将冲击厦门学区房的格局。

  我给出3点建议:

  1. 不要再想着短炒小户型学区房,学区只是使房子的金融属性更强,但在厦门买房要兼顾居住属性,减少学区在房子在占比

  2. 教改方向变得非常快,如果是6年以上才需要使用学区房的,买房适当考虑学区就可以,但不要把学区置于最高位

  3. 生源的重要性会越来越突出,要是对“学区划片”比较在意的家长,直接考虑岛内学区房,毕竟整个岛内的学校都很不错 学区的价值正在被稀释,很难上演以前那样的房价神话,但是学区房长期有价值,名校长期有价值,所以也不至于下跌,只是缓慢影响。

  学区房更可能的是减少小孩学坏的可能性,名校比村小的氛围大概率是要好的。 不要想着不花钱就可以上好学校,天真了。 所以,就算学区划片又怎么样呢? 教育从来都不是公平的,改革的大方向不是摧毁学区房,即使不是学区房,也会以另外一种方式出现。

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