房价降超万元/平领跌!厦学区房只涨不跌神话被戳破了?
XMHOUSE - 05月20日 16:13 浏览(7895) 评论:(7)

  xmhouse(文/小沫) 上周我们开启了厦门楼市调研之旅第一站,本周我们开始了第二站。

  在上一波牛市里,有两类房产非常受到投机投资的喜爱:1.岛外新城的房子;2.岛内老破小学区房,这两类房子根本就不愁接盘侠。

  例如莲花和松柏片区的二手房房龄偏老,但学校资源还算优质,在上一轮牛市当中涨价十分凶猛,一度冲上了5万+,涨幅接近万元/㎡!

  但是,现在很多朋友来向我吐苦水,当初被洗脑加杠杆买了几套房,现在房价不涨反跌,撑得很难受,岛内的老破小是不是该割肉抛掉,还是先卖掉新城的房子?

  然而,对于刚需来说,岛内的学区房是他们不得不列入备选项的房源。莲花和松柏片区的呼声非常高,本周第二站选择了岛内莲花片区,这是又是一个让当下购房者又爱又怕的板块!

  爱是喜欢这里的教育配套、交通配套,而且现在降价了非常多;怕是害怕的问题也有很多,比如房龄、贷款、接盘、小区品质......等问题一箩筐。

  莲花二手房最新调研报告

  小编从早上7点半出发探盘,一直到晚上6点,35度的烈日下爆踩了十几套房源,为大家带来了最接近真实的市场情况,话不多说,赶紧上探盘报告(每周日固定发):

  1.调控的雷霆之击下,莲花的二手房下跌的幅度还是蛮大的,整个片区均价降幅在1-1.5万/㎡,可以说是领跌全厦门了,戳穿了厦门学区房只涨不跌的神话。

  2.在网上的挂牌价与实际去询问的价格并不相符合,网上挂牌价比去中介门店的询问的报价要高1000-4000元/㎡,实际成交价还要再低2000元/㎡左右;

  3.还会出现不少急售的房源,要比整个小区的挂牌均价还要低4000-5000元/㎡。

  4.现在,莲花和松柏片区大部分二手房的价格集中在3.9-5万/㎡左右,岛内3万+的学区房又跌回来了。

  5.目前该片区的银行评估价与成交价之间的差距非常小,除了房龄比较新的禾丰新景外,很多小区的差值在3000-6000元/㎡,甚至出现评估价和成交价一样的情况。

  6.我们重点来说下贷款年限问题:由于片区内的房源房龄都比较老,贷款的话多数房源只能贷20年左右,如果你只住了四五年然后转手,那么其他购房者只能贷款个10来年,买家会不会因为贷款年限短+房源价格太高而放弃?这也是个大家需要考虑的问题。

  现在,.此时考虑在岛内买房的几乎都是自住型的买家,尤其是对学区有一定的要求,那么究竟具体各个楼盘的情况如何?现在可以买了吗,还是再等等?

  (ps:跑盘很细致地了解了多套房源,由于文章的篇幅有限,就不全部拿出来详细分析,近期有买房打算的粉丝可以加入购房群后,在群内了解)

  莲花松柏踩盘情况

  对于自住而言,莲花松柏位于岛内成熟区域,交通优势比较突出。小编就乘坐地铁1号线高崎站出发,亲测约5分钟就来到了莲花路口站,然而小编踩的第一个楼盘并不在地铁口附近,心碎~

  地铁很干净舒适,位置也很多,这让每天开车上下班堵在翔安隧道口的小编,对岛内的好感度直接爆表了。

 

  小编从3号口出来,接着,就开始直播探盘了!

  ➤禾丰新景

  第一个楼盘,小编没有去老破小,而是去了该片区非常少有的房龄比较新的楼盘—禾丰新景。

  目前禾丰新景整个小区的二手挂牌均价在6.6万/㎡左右,相比去年10月份的价格,半年来整个小区下滑了近1万元/㎡,二手房可挤的水分还真是不少。

  这个小区很多房子的产权都未满2年,税费要20-30万,税费高是买房人犹豫的重要原因,目前了解到的成交价在6.3万/㎡。

 

  小编亲测,从地铁莲花路口站走到项目需要20分钟左右(证明禾丰新景不是地铁盘),而从地铁口附近坐846到龙盛里站大约需要9分钟。

  小区旁边谊爱路,从这边上成功大道、到机场、杏林大桥只要14分钟。 

  这个楼盘的特点是户型小,房龄新,学区好,交通片区都很好,适合高级刚需和考虑学区的购房者。

  基本400来万就能买禾丰新景的60㎡正规两房,这样的房子还是比较稀缺,不过小编觉得这外观真不咋样,但是户型实用,面积有赠送。 

  该小区楼下商铺不可以做餐饮,原本这儿有三家中介,现在只剩孤零零的一家了。 

  目前小编了解的这套房源:9楼位置,63㎡,总价408万,单价约6.5万/㎡,银行评估价5.5万/㎡,首付180万,税费20万(未满二),贷款23-30年,月供1.3万。

 

  该小区2012年建造,整个外观方面还比较新,虽然丑了点,但户型通透性还不错,且带有赠送,内部景观规划也不错,娱乐休闲设施都有,可供业主及小朋友茶余饭后休憩和玩耍。

 

  小区周边莲龙幼儿园、莲龙小学,师资力量不错。

 

  ➤宝莲花园

  莲花片区是厦门岛内比较出名的学区房片区之一,可读莲花幼儿园、莲花小学、莲花中学,省优名校;

 

  片区内还有莲花公园、莲花购物广场等,娱乐生活两不误,且交通路网发达,自驾公交出行都很方便。

  目前宝莲花园整个小区的二手挂牌均价在4.3万/㎡左右,相比去年10月份的价格,半年来整个小区下滑了5000元/㎡,只要调控不放松,水分会越挤越干净。

  小编了解的这套房源:5楼位置,112㎡,总价480万,单价42857元/㎡,银行评估价3.6万/㎡,首付200万,商业贷款20年,月供1.8万。

 
  

  该小区是95年的房子,年代比较久远,所以小区外观方面比较老旧。

  小区周边有莲花幼儿园、鹭江新城小学、莲花小学以及莲花中学,师资力量雄厚。

 

  ➤流芳里

  目前流芳里整个小区的二手挂牌均价在4.1万/㎡左右,1年来改小区的房价走势好比坐“滑滑梯”: 从5.5万/㎡开始跌,去年10月已经跌到了4.6-4.7万/㎡,跌幅达1万万/㎡,但是依然没有止住继续下跌的步伐,又跌了5000元/㎡。

 

  流芳里的房子,总的来说是小户型比较多,主力户型是72㎡2房和95㎡3房,南北通透,采光好,并且在莲花这片区域,配套很齐全。

 

  小编了解的这套房源:4楼位置,71.65㎡,总价340万,单价4.7万/㎡,银行评估价4万/㎡,首付200万,贷款20年,月供9162元。

  该小区是90年的房子,年限比较长,所以外观比较旧,封闭式花园小区,房子都是低楼层、楼梯房,楼栋间适中。

 

  距离莲花二村公交站大概50米,途径有81、45、3、85等多条线路,可通外岛内外。

  莲花幼儿园、莲花小学和莲花中学都在小区旁边,师资力量雄厚,只要落户就能读书。

 

  ➤蓉芳里

  蓉芳里很大的一个优势是学校好,毗邻莲花幼儿园,附近还有莲花小学、莲花中学,教育资源丰富;

 

  小区所在地段地理位置优越,公交地铁出行都十分方便,周边商圈和娱乐配套设施都很齐全,可就近购物及娱乐。

  这个小区的房价是整个片区跌幅最小的了,最高峰的时候在5万/㎡,现在挂牌均价在4.4万/㎡,下滑了6000元/㎡。

  但是小编还实地了解到了比挂牌均价还要低一大截的房源:5楼位置,71.21㎡,总价286万,单价4元/㎡,银行评估价4万/㎡,首付85万,贷款18年。

 
 

  该小区是1990年的房子,年代比较久,小区外观方面比较旧;

  小区出门就是莲花二村公交总站,不管是公交还是自驾出行都很便利;不远处还有莲花公园,是茶余饭后休闲好的去处。

 

  ➤香秀里

  目前香秀里整个小区的二手挂牌均价在网上可以看到是4.4万/㎡左右,但是实际去看房的时候,报价还要再低一些,大概在4万出头一点点。这个小区的房价下降的幅度没有那么猛,属于阴跌,累计跌幅也是十分可观的。

 

  厦门鹭江新城小学、莲花小学就在小区旁,师资力量雄厚,教育资源优势明显,且可享受吕厝莲花双地铁口配套。

  小区周边的居住氛围很成熟,不仅有大型的商场,底商也有很多,出小区不远处还有莲花公园,是大家休憩时的好去处。

  小编了解的这套房源:6楼位置,76.32㎡,总价308万,单价4万/㎡,银行评估价3.5万/㎡,首付170万,贷款23年,月供7861元。

  该小区是92年的房子,小区外观方面比较旧,内部景观规划也都较一般;

  小区周边有莲花幼儿园、莲花小学、鹭江新城小学以及莲花中学,师资力量雄厚。

  菜市场、莲花广场新华都超市等都在步行范围内,生活、购物都很方便。

  ➤和光里

  目前和光里整个小区的二手挂牌均价在3.9万/㎡左右。2017年4-9月这个小区的价格依然十分坚挺,9月之后从高峰期单价5万往下降,累计跌幅达到了1.2万/㎡。

  和光里主打刚需小户型,周边教育配套好,师资力量不错,且小户型控总价,可以圆了有岛内情节但资金又不允许的人士的一个岛内梦。

  小区紧靠莲花幼儿园,隔一个小区就是莲花小学,小孩读书接送很方便。周边配套成熟,能满足家庭生活的需要。

  小编了解的这套房源:5楼位置,73.22㎡,总价285万,单价3.8万/㎡,银行评估价3.2万/㎡,首付150万,商业贷18-20年(公积金30年),月供8500元。

  该小区是93年的房子,小区外观方面比较旧,内部景观规划也都较一般;

 

  二村菜市场步行几步就到,也可到江头菜市场,饭后可到莲花公园散步,新华都百货在在附近,生活购物娱乐休闲都十分便利。

  小区可读莲花幼儿园、莲花小学以及莲花中学,师资力量雄厚。

  ➤莲岳里西区

  莲岳里西区位于松柏一带,虽说片区域目前已趋近饱和,没什么新楼盘,但片区内学校还不错,所以二手房也是一个不错的选择。

  莲岳里西区2017年3月被推高到了6.2万/㎡,2017年10月为5.9万/㎡,目前整个小区的二手挂牌均价在5.2万/㎡左右,1年的时间降价了1万/㎡。

  片区内交通方便、又有大润发、体育中心及松柏公园等,使得这里每天的客流量非常大,白天夜晚都很热闹。

  小编了解的这套房源:3楼位置,63.46㎡,总价318万,单价5元/㎡,银行评估价4.2万/㎡,首付129万,贷款20年,月供1.1万,满两年,税费5万。

  该小区是1990年的房子,所以外观方面会比较老旧,开放式小区,人车不分流,且停车位比较紧张。

  科技幼儿园,松柏小学,松柏中学都在附近,九年义务教育,师资力量雄厚,教育配套好。

  出小区大约200米是松柏菜市场,临近四大行,大约200米距离有松柏公园,距离大润发仅一站路程,生活娱乐休闲购物都很方便。

  附近有松柏中学、屿后北里、仙岳花园等多个公交站,距离地铁1号线大约500米,靠近仙岳路主干道,自驾出行方便;

  ➤源盛花园

  目前松柏片区的人气和配套在岛内都算不错,学校资源也好,虽然发展已经达到饱和状态了,但未来仍然有一定的升值空间。

  源盛花园目前整个小区的二手挂牌均价在4.6万/㎡左右,相比去年10月份的价格,半年来整个小区下滑了7000元/㎡。

  小编了解的这套房源:7楼位置,83.7㎡,总价348万,单价4.15元/㎡,银行评估价3.9万/㎡,首付120万,贷款30年,月供1.3万。客厅带阳台朝北,卧室带阳台朝南,一房朝北,厨房朝南。

  该小区是2001年的房子,外观方面会比较老旧,且内部绿化只能说一般。

  小区周边教育配套不错,有松柏幼儿园、松柏二小、松柏中学等,师资力量雄厚。

  ➤摩登时代大厦

  摩登时代大厦的价格在2017年都尚算坚挺,虽然有几个月的小幅下滑,但是很快又涨回去了,维持在5.5万/㎡的高度。然而,从2018年2月开始,情况就出现了逆转,连月大幅下滑,目前挂牌均价已跌到了4.9万/㎡。

  根据我们实际探房,很多房源都跌到4.7万/㎡,与评估价持平,累计跌幅达到了8000元/㎡.

  摩登时代大厦位于仙岳路和嘉禾路交汇处,对面就是sm城市广场,楼下就是美食一条街,生活便利,1号线地铁口也就在楼下,自驾和地铁出行都十分方便。

  很多人买房热衷于选择地铁房,因为选择地铁房不仅意味着交通方便,周边商业比较完善和发达,同时也会让所持有的房产含金量更高,更具增值空间。

  小编了解的这套房源:51㎡,总价239万,单价4.68元/㎡,银行评估价4.6万/㎡,首付75万,商业贷款30年,月供8703。

  该小区是2006年的房子,外观方面保持的还不错,但是没有小区环境,且户数多会比较杂,靠仙岳路的那一侧会有点吵,不过有独立的物业管理。

  小区周边教育配套不错,可读松柏二小、松柏中学,拥有九年义务教育,良好的师资力量;

  ➤邮电宿舍

  邮电宿舍目前整个小区的二手挂牌均价在5万/㎡左右,相比去年10月份的价格,半年来整个小区下滑了5000元/㎡,房价水分还是蛮大的,且只有水份挤得越干净买房人的春天才会到来。

  小编了解的这套房源:3楼位置,105㎡,总价515万,单价4.9元/㎡,银行评估价3.9万/㎡,首付220万,贷款25年,月供1.7万。

  该小区是1992年的房子,年代比较久远,但是外观保持的还不错,且内部绿化也还可以,小区封闭式管理。

  小区周边有松柏二小、松柏中学等,教育配套不错,师资力量雄厚。

  结语

  踩盘完了松柏和莲花片区,小编感叹万分!

  这些小区的跌幅十分惊人,从5万+打回原形到3万+、4万+,跌幅远超过岛外的新城片区,急跌之后几乎与评估价持平了。

  当初高价卖入的投机投资要么早已出逃,要么高位套牢。现在还值不值得再投资老破小学区房?

  还是有它的价值,还是能找到接盘侠!

  只不过不能闭着眼睛买买买了,一定要看清楚小区的房龄和品质,尽量选择近1年来跌幅比较小的小区,潮水退去才能知道谁在裸泳。

  而对于刚需而言,这些小区所在的地段十分优质的地段,现在论配套、交通、学校甩岛外新城十几条街,自住是一点问题都没有。

  然而,小区品质、房龄老旧、贷款年限问题......等问题始终无法回避,搏一把拆迁也是未知数。

  比较建议,确实有入学教育需求的家庭可以考虑,捡漏的时机出现了,趁着现在评估价和成交价差不多,但是也要谨慎选择小区。

  如果没有太迫切、太高的教育需求的自住刚需,还是先去看看其他片区和楼盘吧。

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发表评论

评估价是动态的。跌了一年了,估计很快就会调低评估价了。
评估价一调低,片区内的二手房跟着降价。
买涨不买跌,现在是下跌通道。这时买风险肯定很大。
套在山腰的可能性极大。

跌个屁!就是中介和小编胡编乱造,耸人听闻,故意扰乱市场。全国都在涨或平稳,厦门为什么跌?是地方政府要跌吗?屁!二手房根本就没有所谓价位,怎么卖都行!大部分二手房现在慢慢坚挺起来!别听小编吓忽悠.

学区房的优势是租金高、书香气息浓、小孩上学近,这些优势和商业繁华、地铁口、景观等有利因素相差不大。但是,演变为名校学区房就偏了,就是人为"掐尖"制造名校,引得一票难求,房价畸高,这是不和谐的,必须破除。