厦门楼市开启"六环时代" 岛外房价逆袭岛内的时候来了
XMHOUSE - 05月15日 23:02 浏览(5538) 评论:(4)

  xmhouse消息(文/连和)  现在,对于厦门的买房人来说,最困扰的问题就是:买哪里?

  上周我们就开始厦门楼市的调研之旅,认真走了很多地方,拍了些照片想了些问题。第一篇就写了《直跌万元/㎡! 厦门这的投资客悄悄出货, 你却在买买买! 会成为接盘侠吗?》

  究竟应该在哪买房?我们很多粉都在群里对不同片区展开了激烈的讨论,于是就有了如下这篇文章。

  今天,我们给大家准备了四张图,不要小看了它们,可以帮你看懂:

  看懂厦门楼市未来3-5年发展的大趋势!

  捡漏和上车的机会可能就藏在其中!“宁要岛内一张床不要岛外一套房”的历史正在悄然改写......

  厦门房价呈“六环”,你住哪一环?

  买房,第一步:要对你的钱包有清醒的认识!

  虽然厦门的城市土地面积比不上北上深,但是,厦门的城市版图正在由内海往内陆不断扩张,由此产生了房价梯度差。

  如果沿着这些房价“等高线”一圈一圈地画下来,就有了下面这张有意思的图片。

图一

  厦门楼市的“房价圈”还在不断拓展着它的外延,刚需小伙伴们从3环搬到了4环,又迁往5环、6环。

  1.第一环,占据了厦门最优质的教育、交通、景观、商业等资源,最受益的自然是来开疆辟土的“老厦门”一代,尽管这里很多房龄开始老化,但是凭借着学区优势,依然还是站在了房价“食物链”的顶端。

  要在“厦一环”买房,600万是起步价,800万+的房子也是司空见惯。这里的豪宅有云顶庄园、帝景苑、建发央墅、建发央玺...在“厦一环”,已经从改善投资的功能目标,上升至塑造身份圈层认同的境界。

  2.第二环,是厦门最繁华的区域,这里有莲坂、火车站、sm城市广场、万达等大型的商圈,但是教育资源要逊色于“厦一环”,价格自然也下了一个台阶,总价在400-600万左右的二手房还是比较多。

  3.第三环,是厦门岛内的“边缘化”地带,东渡尚算不错,其余的地方受高崎机场“限高”影响发展较为滞后。缺乏大型的交通、商业、学校等支撑,二手房的价格一直起不来。如果你预算只有350-450万以内,又想在岛内买房,那可以考虑一下“厦三环”。

  3.第四环,是厦门近年来崛起最迅猛的板块,海沧湾-马銮湾-杏林湾-环东海域-翔安南部新城板块构筑起了岛外新的大“环湾带”。房价从1字头升到了3字头,基本上要在“厦四环”买房,房子的预算总价要在300-450万,与“厦三环”差不多。

  4.第五环,是厦门岛外的老城板块,主要由集美、同安、翔安三大老城区构成。这里的人口稠密,配套完善,虽然离岛内有20-30公里的距离,但是公共交通还算便利。如果你的预算总价只有250-300万,又想配套齐全、还有教育资源,不妨可以在“厦五环”认真选选。

  5.第六环,是厦门比较偏远的板块,以温泉、景观资源为特色,配套比较匮乏,板块发展比较缓慢。这里存在着别墅开发与普通住宅并存的局面。普通高层以二手房为主,如果你的预算只有200万以内,那只能在“厦六环”转转了。

  每一“环”都有自己的门槛价,那么你袋子里的钱,能够买到“厦几环”呢?

  “厦四环”要逆袭赶超“厦三环”?

  如果预算充足,那么在“厦一环”、“厦二环”你就能任性买买买,无非比较的就是学校和小区品质而已。

  如果实在没钱,那么“厦五环”、“厦六环”你还能认真翻一番,看的点就是配套和价格哪里性价比更高。

  最难选的有两点:1.同样的钱,买“厦三环”还是“厦四环”;2.“厦四环”的六大板,该怎么选?

图二

  对于第一个问题,除非机场搬迁,不然“厦三环”的整体发展已经饱和了,区域面貌短时间内难以改变:缺乏大型配套和优质教育,又加上楼盘品质普遍不高。

  因此,这个板块二手房价格还是很难上涨的。除非遇到之前那样百年难得一遇的大行情会推高整体房价,但是现在的可能性几乎为0。

  在厦门跨岛发展的战略下,作为出最近本岛的第四环,成为现在普遍看好的发展板块。

  小编今天绘制了一张,厦门目前在建的省重点项目的分布图,可以清晰的看到基本都集中在“厦四环”。

图三

  意味着这里还有很大的发展空间和潜力,大有赶超岛内“厦三环”的势头,可能用不了多久,“厦四环”要变成“三环”,而刚需的边界又要外延。

  再来看一张,厦门2016-2018年5月住宅用地出让的分布图,可以看到“厦四环”内住宅用地的楼面价区间为2.8-3.8万/㎡。

图四

  “厦四环”六大板块,该怎么选?

  我们经常可以看到关于这些岛外新城的利好,一纸规划,可以让岛外新城成为买房人眼中“厦门的未来”;一场土拍,可以让地价被层层垫高,房价充满“想象空间”。

  那么,最接近真实的情况是什么呢?买房人又该如何抉择呢?

  海沧生活区:集中价格段3.5-4.5万/㎡

  距离岛内滨北片区极其近,景观资源丰富,教育配套在岛外片区来说也是顶级的。这里规划有地铁2号线,目前已经在建设中,预计2020年建成试运行。

海沧湾公园实景

  不足的地方是,板块规划和发展较早,片区发展已接近饱和,大型商业仅有阿罗海城市广场,档次上不去,无法满足中高端的消费需求。新增土地供应几乎为0,也没什么新楼盘在售,缺乏地价支撑。

  二手房价格处于高位,置业门槛较高,对普通刚需来说压力大,适合注重教育的刚改型群体。

  片区内住宅主要以二手房为主,部分优质楼盘以及挂牌参考价:

  中骏蓝湾半岛 120㎡ 二手房价4-4.5万/㎡

  绿苑新城 92-97㎡ 二手房价3.6-4.1万/㎡

  海晟维多利亚 84-88㎡ 二手房价4.2-4.5万/㎡

  马銮湾:3-3.8万/㎡

  相比海沧老城区,马銮湾这边的土地储备量大,是新增住宅用地供应的重点区域,目前厦门的单价地王(楼面积3.85万/㎡)就诞生于此。

  今年的新城计划还将投资220个亿元,启动229个项目。

马銮湾规划图

  海沧海底隧道很快就要通车,将马銮湾的进岛距离从车程20分钟缩短到10分钟,该板块被划入岛外的“近岛一线区域”。而且还是厦门目前唯一一个3条地铁交汇的枢纽。在建的地铁2号线在这里有两个站点,马銮湾中心站和新阳大道站。

  交通优势十分明显,然而该板块目前还处在大兴土木的阶段,各项交通和配套都在建设当中,需要一定的周期,自住的舒适性不是太高,比较适合中长期投资。

  新房除了湖海庄园,其余的基本是尾盘在售,这里新房的价格在3.5-3.7万/㎡,看一下二手房的情况:

  海沧万科城 89㎡ 二手房价3-3.2万/㎡

  青春海岸 88㎡ 二手房价3-3.2万/㎡

  杏林大桥桥头:3.2-3.8万/㎡

  杏林大桥桥头片区,进出岛方便,区域内教育资源丰富但是水平一般,周边有杏东中小学、宁宝小学。

  该板块有景观资源,周边已经有了一定的生活氛围,距离地铁1号线有一定距离,需要徒步10分钟。区域内发展已经饱和,缺乏大型的基础设施配套以及土地出让的计划。

禹洲中央海岸实景图

  该板块的综合素质不错,适合自住型的购房者,对教育的要求不能太高,未来的升值前景也有限制。来看一下部分小区的挂牌情况:

  万科金域华府 82 二手房价3.3万/㎡

  禹洲中央海岸 92㎡ 二手房价3.2万/㎡

  杏林湾一号 87㎡ 二手房价3.4万/㎡

  集美新城:3.2-4.2万/㎡

  集美新城是厦门岛外宜居的板块之一,杏林湾的景观资源优势明显,与海沧湾不分伯仲,经过几年时间的建设,集美新城作为一个现代化的城区已颇具规模。

  片区内还有多个商业体等支撑,就目前来说交通、商业配套都很成熟。还有地铁1号线加持,出行方面更加便捷。

  目前集美新城的人气还是比海沧湾差一些,而且教育资源也没有海沧湾那么优质,学校都还在规划和建设当中。比较适合对教育需求不那么强烈的购房者,自住与投资均可。

  中交和美新城 95㎡复式 二手房价3.4万/㎡

  华润橡树湾 89㎡ 二手房价 2.8-3.2万/㎡

  中航城国际社区c 68㎡ 二手房价3.5万/㎡

  环东海域:3-3.9万/㎡

  环东海域未来规划前景好,基础配套的投入力度非常大,居岛外各区之首。规划有地铁6号线,还有brt快速公交等交通要道。

  地价强有力支撑,板块内多块土地出让,地价在3.1-3.5万/㎡之间。

  目前区域内人气不是很足,配套还在建设当中,需要一定的周期。以小区内自带商业为主,缺乏大型的商业配套。交通主要以自驾或brt为主。

  环东海域的发展前景广阔,新城的面貌在逐渐呈现,值得一提的是板块内的板块内的新房售价虽然高达3万+,但是一些二手房价格在处在2.5-2.7万/㎡的范围内,刚需自住或中小投资可以适当关注。

  国贸金沙湾 89㎡ 二手房价2.9㎡

  恒亿尚品湾 86-91㎡ 二手房价2.5-2.8万/㎡

  溢翔首府 83㎡ 二手房价2.5-2.7万/㎡

  翔安新店:2.4-3.5万/㎡

  翔安新店汇景板块,这里既是翔安配套最成熟的区域了,又是区政府所在地,有汇景广场等多个大型商业体,生活气息十分浓郁。

  交通便捷,驱车15-20分钟即可进岛,公共交通四通八达,进岛或是岛外出行都很方便。教育资源较丰富,有市直属新翔小学以及厦门外国语学校翔安附属学校等优质学校。

  板块内已经趋近饱和,在售新房项目比较少,基本以二手房和次新房为主。板块内还是内淘到单价在2.5-2.8万/㎡的房源的,非常适合有自住需求的刚需。

  特房美地雅登 87㎡ 二手房价2.5-2.8万/㎡

  首开领翔国际 91-94㎡ 二手房价2.5-2.7万/㎡

  宝嘉誉园 81㎡ 二手房价3.2万/㎡

  翔安南部新城:2.9-3.4万/㎡

  翔安隧道口片区目前依然处于迅猛的成长状态,并且片区内也有很多期待值很高的规划,未来该片区发展空间很大。

  这里最突出的优势就是地段和交通,翔安隧道口的位置,对接厦门岛内的新高地——五缘湾和两岸金融中心。地铁3号线已经在建设当中,还规划了翔安大桥。

  地价支撑有力,是目前厦门住宅用地成交均价最高的区域,达到3.5-3.8万/㎡。

  但是片区内教育资源比较缺乏,科技中学已经快投入使用,还有实小和双十都还在规划当中。

  各个楼盘还处在开发当中,人气还比较匮乏,主要以洋唐居住区和阳光城翡丽湾两个楼盘为主。区域内的二手楼盘也比较少,而且比地价还低,刚需自住或者中小投资还是可以关注一下的。

  阳光城翡丽湾 75㎡ 二手房价2.8-3.2万/㎡

  明发半岛祥湾 86㎡ 二手房价2.7-3万/㎡

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学学深圳 房价30万起跳

能不能考虑一下,六环把北京等等一些欠发达地区规划进来,以便于利用厦门的优势带动这些地区的发展!