厦房价下跌正猛时 大拆迁土拍来了 楼市将何去何从
XMHOUSE - 04月23日 07:18 浏览(9639) 评论:(22)

  xmhouse消息(文/雅琦)2015-2017年春节后,厦门房价经历了一场野蛮生长,一个月涨出一年的水平、一年涨出三年的量,直追一线城市。

  终于,调控的钢鞭抽打在了市场的软鞭上,家庭负债率和房价双高的厦门楼市开始去杠杆,房价开始进入调整期。

  2018年开年,成为了唱空之年,第一季度厦门二手房有价无市的局面被彻底击溃,水分被猛“挤”!

  然而,进入第二季度,土拍大战来临,还是极其优质的地块,岛内近十年来最大规模的拆迁旧改风起云涌。那么,厦门楼市和房价又将何去何从?

  厦门房价持续下行,跌破纪录

  2018年刚开了个头,关于楼市下行的信息就不绝于耳,而近期居然从微跌变成大跌!那么这刚过去的第一季度,厦门的房价到底是什么情况?

  今年,传统“金三银四”的市场开始错乱,成交量低迷,跌至最低点。

  据国家统计局发布的数据,3月厦门二手住宅价格环比降幅全国第2,至此,厦门二手住宅价格环比已连续下降一年,从领涨王变成领跌王。

  我们在《厦门房价真相: 降价120万! 比去年低9000元/㎡! 成交价再低3000元/㎡!》一文中用最简单粗暴的方式,反映了目前二手房价格的形式。(点击标题可查看)

  大幅下降的趋势引起购房者不小的骚动,有些人似乎重新燃起了购房欲。也有些人认为还没降到位,还会继续下降。

  因为现阶段的房价,对于很多普通刚需而言,还是太高了!大家都盼星星盼月亮一样,希望厦门房价再继续下调。

  现在买房人的心都是玻璃做的,任何关于房价可能或许要上涨的消息,都会触碰他们敏感的内心。

  偏偏怕什么就来什么,“岛内拆迁要诞生一大波土豪”、“厦门迎2018第一拍,起拍楼面价2万+”的消息席卷而来!

  那么,对厦门楼市到底会产生怎样的影响?

  岛内超大规模拆迁,火力全开

  厦门岛内城中村的拆迁旧改是城市化进程的必然产物,也是楼市的必经阶段,只不过是时间出现早晚的问题。

  偏偏,集中在2018年出现了!来看一些直观的数据:

  1.湖里区拟改造范围位于湖里区云顶北(中)路以东,涉及3个街道,10个“村改居”社区,29个自然社,涉及常住人口约30万人。

  2.蔡塘片区绝大部分蔡塘片区城中村都被纳入改造范围,范围主要包括蔡塘社、忠仑社和古地石社三个自然村,总占地面积共66.67公顷。

  3.五缘湾北部,涉及改造旧村钟宅、下忠等。拆迁总建筑面积约220万平方米。

  4.高林-金林片区的拆迁和开发工作也将很快进行。该项目拆迁范围包括高林社区4个自然村、金林社区3个自然村共7个自然村,占地面积30.2万平方米。

  5.五通金融商务区是湖里东部旧村改造七大片区中最大的片区,涉及东宅、泥金、店里、西头、马厝-莲山头、田头、昭塘等旧村,拆迁总建筑面积约270万平方米。

  征迁超500万平!16大片区改造让厦门开启大规模拆迁模式!如此大规模的旧改,厦门岛内的面貌必然将焕然一新。

  目前,拆迁补偿是:房屋安置+货币补偿。对于这一批拿到钱的厦门人来说,买房是资金的一大好去处!

  假设你是其中的一个拆迁户,你觉得钱是放在手里好,还是去在厦门买房更有安全感呢?

  这轮“史无前例”的拆迁改造大潮,对于厦门楼市而言,不论是供应端,还是需求端,拆迁源都将提供大量新鲜血液,市场的潜在活力必然再度提升。

  2018厦首场土拍在即,超优质地

  土拍是厦门楼市的重要风向标!价格拍得好对市场将有极大地提振作用,反之,则将加速房价的调整。

  2018年土地市场的第一枪即将打响:4月25日,位于集美新城的2幅超级优质的住宅用地和1幅翔安新圩的住宅用地要出让,地块均采用“限地价、竞配建”方式拍卖。

  位于集美新城的两幅地块是本次土拍的重头戏,其中j2018p01地块地块起叫价18.2亿元,竞价上限总价27.3亿元,容积率2.8。

  小编算了一下,起拍楼面价25000元/㎡,上限楼面价37500元/㎡,这是厦门土拍史上最高上限楼面价!目前集美新城在售新房的售价是3.4-3.8万/㎡。

  集美新城的另一幅2018jp01地块,起拍楼面价23005.8元/㎡,上限楼面价34502.9元/㎡。目前集美地王是于灌口的禹j2016p01,楼面价3.3万/㎡。

  翔安x2017p07地块虽远在新圩,但价格依旧不低。地块起拍楼面价约20008元/㎡,上限楼面价30002元/㎡。

  这意味着,随着低地价楼盘的相继清盘,2018年下半年,厦门地价将全面进入2万+时代。

  厦门楼市分化加剧,房价格局已定

  我们可以观察到的现象还有,杭州、南京等重点热线二线城市的楼市依然亢奋,“地王”又重返战场。与它们相比,厦门楼市显然安静、理性得多!

  那么,又是拆迁、又是土拍的,厦门楼市会出现其他城市那样万人买房、千人抢房得情形吗?房价还会再来一波行情吗?

  首先,厦门楼市是一个受政策导向十分明显的市场。从目前的调控风向来看,还没有放松的迹象,尤其是“限价令”对房价的影响至关重要。

  过去,房子想买多少钱是开发商自己申报定价,每一次开盘涨个2000、3000元/㎡是常见的,加上房子好卖,给足了涨价的底气。

  然而,从2016年第四季度以来,限价令就开始严格执行,也就是说,地价想拍多少是开发商的事,房价想卖多少是调控说了算。

  从目前出来试水的几个地价2万+、3万+的纯新盘开盘价情况来看,基本上高层定价在3.2-3.8万/㎡左右,叠墅均价在5-6.5万/㎡,这样的价格格局至少会持续到今年年底,新房价格不但不会跌,甚至呈现一个略微走高的趋势。

  其次,3.8万/㎡的楼面价已经是一个地价的峰值,今年要想超越这个价的地块是十分十分罕见的。

  还有这么多的高价地推不出来,就直到开发商不会冒险去拿4万+的地,大部分地价在2.5-3.5万/㎡的区间内,不会撼动目前的地价和房价格局。

  没有新房价格和地价撑腰,二手房自然下跌严重。倒挂的现象基本已经绝迹,很多板块的二手房调整快要见底,还有一些还会继续下跌调整,考验大家眼力劲的时候到了。

  最后,这一大波因为岛内拆迁而突然改变命运的“土豪”们,有了钱会不会买房?肯定有很多人会!成为楼市购买力的中坚力量。

  但是这个拆迁赔偿有一个比较长的周期性,不可能是一蹴而就、一拥而上,一夜之间就冒出几十万个“有钱人”奔向楼市。

  他们不同于职业炒家,他们买房的动机要么是改善居住环境,要么是对抗通货膨胀相当于“存钱”,很可能是“只进不出”的,更有可能成为高房价楼市的新“韭菜”。

  综上所述,在限价令没有放开的情况下,目前的房价、地价格局已定:地价2.5-3.5万/㎡左右,房价6-5-4-3-2(岛内6万、岛外盘叠墅5万、岛外高层4-3万、岛外二手房3-2万),自己买得起什么房子心里也该有数了!

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发表评论

滨北10-15万,你出价滨北人都房子卖给你,真敢说!

你说的老城区是和祥西那种地方吧,老破小聚集地,都不算白鹭洲,看看白鹭洲,帝景苑,一套平层套房5000万起步,看看市政府旁边的建发国贸的山水芳邻和东方丽景,一套都2000万起步,哪个单价不是十几万一平的,哪个不比五缘湾贵,5000万平层可以换五缘湾一套别墅了吧,白鹭洲别墅群,哪个不是大几千万,面积大的上亿,原来住在老城区的老破房子换了房子以为白鹭洲都是那样,穷人换到哪里都是眼界低