厦老破小最高降1.5万/㎡ 二手房周成交量翻倍真相是...
XMHOUSE - 04月18日 07:12 浏览(8260) 评论:(8)

  xmhouse消息(文/连和)二手房市场就是厦门楼市的一大试金石,近日,厦门的二手房市场掀起一阵不小的骚动!

  我们每天会为各位粉丝发布当日的二手房成交数据,然而,从上周开始,二手房成交套数开始攀升。

  开始引发粉丝们的高度关注,一场“2018刚需买房保卫战”的讨论火速上线!

  那么,现在厦门二手房市场究竟是不是要开始一轮新行情了?楼市究竟何去何去?

  今天,本公号给大家带来了《厦门楼市调研》,给大家带来二手房市场的真相!

  岛内老破小跌惨了,最高跌1.5万/㎡

  不管你愿不愿相信,反正厦门二手房价格就是跌了,而且跌幅还不小。

  数据显示,厦门4月二手房均价45894元/㎡,环比上月下跌1.38%↓,同比去年同期下跌3.59%↓。

  很多人都说,才“3.59%”!!!不少人表示数据“不准”,有些人说:“我看的那几个小区越来越贵!”有些人说:“我看那几个小区价格越来越低!“

  你们看的都没有错,这就是最真实的厦门楼市:分化开始了!有些小区价格坚挺甚至还在上涨,而有些小区价格则不断下跌,最终得到了一个平均之后的”3.59%“,而这恰恰反应了现在厦门楼市跌的价格要远超于涨的价格。

  而在这一片跌跌不休中,什么二手房跌得最惨!

  答:在上一轮牛市中涨得最疯狂的小区。例如岛内的老破小、岛外新城的次新房,这些小区的价格被”抬轿子“一样,一个月可以涨出一年的水平,投资成分极为严重。

  购买以上两类房源的人,在2016、2017年简直是做梦都要笑出声,赚得是盆满钵满。然而,2018年以来简直是欲哭无泪了,5000、1万/㎡的往下跌,岛内房龄老旧的房子降幅最高达到1.5万/㎡!

  尤其是岛内的房龄在“1"字打头的的小区“缩水”极为严重!

  我们整理出了一些小区在2018年4月的最新挂牌均价与2017年4月的对比9(详情可查阅2017年3月-2018年4月本公号每月发的二手房价格)

  我们看到的这些仅是一些小区的挂牌均价,有一些房源房东不急卖挂牌价会偏高,因此,不少粉丝们表示实际去中介门店可以看到更便宜价格的房子。

  例如,康乐新村的二期比一期稍贵,因此挂牌均价是4.3万/㎡,但是在一期依然能找到单价在3.9/㎡左右的房源,甚至还有急售的价格更低!下图中这套降价60万的房源,单价仅有3.6万/㎡!

  这场下跌更是波及到了岛内的老破小学区房,一个都跑不掉!

  例如玉荷里的挂牌均价在4.3万/㎡,2017年10月份时,该小区的二手房挂牌均价在5.4万/㎡,半年的时间内价格出现了约1.1万/㎡的下滑。

  现在厦门岛内诞生出了一大批总价在280-300万左右的二手房,以优质的地段、便利的交通、丰富的教育资源吸引了一大批自住型购房者。

  二手房挂牌量大增,抛房潮正在到来

  那么现在二手房市场是不是真的又要火起来了呢?

  来看看大家最关心的二手房近日成交量的增长情况。

  数据显示,上周厦门二手房成交480套, 环比上涨87.5%;其中二手住宅成交313套,环比上涨99.4% ,日均成交约45套。

  313套是怎样的一个概念?虽然有所上升,仍然还处在一个极低的位置,至2018年1月以来,二手房的成交量大的周在230-300套左右,量少的周在40-80套。

  由于再上一周的二手房成交量仅有157套,因此313套就有了一个很大的涨幅。

  我们现在依然需要密切关注二手房成交量的情况,要以3-4周进行连续观察。当周成交达到500-600套以上的时候,就要重点跟进了。

  目前二手房市场还没有真正回暖,相反,一个抛房潮正在到来!值得注意的是,厦门二手房的新增挂牌量却在放大。

  据最新统计,3月新增挂牌量达到12934套,环比上涨57.31%。意味着,换房的人在增多,投资投机放盘的人在增多。

  挂牌量增多,可供选择的房源大增,也是厦门二手房成交量会出现涨幅的一个重要原因。但是,我们可以发现与如此大的新增挂牌涨幅相比,其实月均涨幅几乎是微不足道。

  因此,会出现这样一个现象:人们会发现挂出来的房子越来越难卖,价格越来越低。

  房源越来越多,老破小价格压力大

  众所周知,当股票的成交量放大的时候,要么是庄家进场,要么是庄家出逃。

  那么楼市也是。当大牛市的时候,我们可以看到成交量和价格是成正比的;然而,现在处于熊市,成交量、挂牌量的上升,但是价格却还在下跌。

  也就是说,已经有越来越多的人卖房需求在增大了!

  那么,现在是哪些人在卖房?投机投机、改善置换这两大类。那么,哪些人可以买房了?刚需自住可逢低捡漏,因为接下来捡漏的机会会越来越多。

  那么,岛内的房龄老旧的房子为什么会跌得这么严重呢?

  1、2016-2017年初的涨价浪潮下,出现了严重透支的现象,1万、2万/㎡地往上涨,很多都突破了5万大关,直逼6万。

  2、调控将枪口精准地对准了炒房投机,市场需求锐减,那么,谁会去接盘?价格挂到天上去,有购买力的改善肯定不会去买这类房龄老旧的房子,而刚需也无力接盘,因此,有价无市的局面难以维持。

  3、与那些高端盘的房东就是挂个高价,就算卖不掉也无所谓,而老破小的房东有很强烈的换房需求,因此,他们是最容易向市场妥协的。只要看中了自己喜欢的新房源,就会急于卖掉老房子,议价的空间非常大。

  接下来,如果调控不放松,投机投资需求继续打压,市场依然以改善和刚需自住为主,那么,没有新的高杠杆进场撬动,岛内房龄老旧的二手房价格依然会受到打压。

  再加上越来越多的新房要出来了,户型以70-80来平的精准3房为住,低总价、低首付来吸引刚需自住。

  此外,很多吸引改善置换的新房也出来抢客,老破小房东的换房需求也越来越旺盛,置换到岛外叠墅的现象也屡见不鲜。

  调控的年限越长,房龄越老旧,增值能力就越弱,有一些甚至贷款都存在问题。

  综上所述,你不仅看到成交量在微弱上涨,也要看到挂牌量在激增,还有一大波新房要入市。现在不仅不是新一轮房价牛市的开始,相反,是房价调整进入深水期。

  你是刚需自住,我觉得你任何时候都可以入市,但是不要心急,慢慢挑选适合自己的房源。

  因为,你会发现市面上的房子会越来越多,买房人回到“上帝”的时刻终于来临了!

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房票谁会乱使用?肯定一次性买够,买小的以后换很麻烦。

老旧小区跌惨的都是老破大吧

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