[购房问答]中介制造恐慌说限购要解除 导致成交上涨?
XMHOUSE - 01月10日 06:46 浏览(2814) 评论:(0)

  首付100万买岛内老破小还是买岛外新房?

  【问】 荣:针对我的情况还请老师给些意见建议。我软三上班,我老婆软二上班,现在在岭兜租房住,小孩正准备断奶。我老婆走路或骑自行车上下班,我开车上下班。刚好老家拆迁补了点钱,加上自己的积蓄,现在总共有80w,再找亲戚朋友借点预计能够凑100w。个人在软三上班,看好集美新城的发展,觉得中交和莲花国际位置都还行。我老婆则倾向湖滨、槟榔一带的老破小,因为之前在那里住过,觉得还行且周边配套完善还有学区(认为思明的教育都不错),而且现在买来即使不住也可出租,以抵现在的房租。就集美新城,当前我也觉得入住率还很低,配套也跟不上,还有就是期房,届时又还贷又房租,压力山大。老破小现在虽然有些降价,但是二手房的税费、中介费以及评估价贷款,首付也未必够啊。我岛外集体户,老婆孩子岛内集体户,首套首贷,还请老师给些意见建议,以指点迷津。

  【答】佳铖:针对你的情况,我觉得更多还是倾向你老婆的方案,不过前提是你能凑齐首付,以及你对将来资产配置有所规划。因为从长远看,即便是湖滨、槟榔一带学区优势较强的老破小,其升值能力还是不比岛外一些优势区域的新房和次新房,但是自住来看还是完全能满足你现有需求,特别是学区需求的。中长期如果你能找到合适时机,再把老破小换成优质资产肯定是最好。

  之所以不太考虑你的方案,主要也是没办法一下很好满足你的自住需求,更关键的是你自己也说,“又还贷又还房租,压力山大”。有一定还贷压力是好事,这能让你有更多动力继续赚钱,但是还贷压力过大就未必是好事了,特别是在这个楼市周期,让自己的资产负债太过严重,往往最终会限制自己未来更多可能性。

  中介制造恐慌说限购要解除,会导致成交上涨吗?

  【问】 batter and batter:这个月中介都在制造恐慌,说限购解除,对于一些不明不白的客户,会着急买房吧?这个月成交量会比上个月多吗?你们怎么判断?

  【答】佳铖:先说观点,我觉得限购近期完全解除,纯属无稽之谈。但楼市调控有“局部放松”倾向,我觉得存在可能。在“局部放松”后楼市成交量大概率会有相应回升。

  之所以说限购近期不可能解除,是因为限购还远未到解除的时间节点。即便打响全国限购放松第一枪的兰州,也只是解除了一些库存量高区域的限购,其核心城区限购依然纹丝不动。对于厦门来说,完全解除限购无异于向全国释放重要信号,即楼市热点城市楼市已无调控需要,这种信号,和国家今年楼市的主要方针政策背离。

  倒是楼市调控政策“局部放松”,我觉得是有一定机会的,因为这符合国家现楼市调控“一城多策”的主方向,也有利于解决在调控过程中新产生的一些问题。而调控政策“局部放松”自然会让一些人对楼市预期发生转变,更积极入市,致使成交量上涨。只是如果相关政策没出,二手房方面成交量这个月低于上月几乎板上钉钉,一手房方面则要看一些新盘的推盘情况了。

  酒店式公寓pk老破小学区房,哪个更适合投资?

  【问】亭亭山上松:请问老师,资金有限又想做投资,买酒店式公寓好,还是买老破小?看中海沧正元新都汇酒店式公寓44方,买一层送一层,实际使用面积大,130万的总价值得买吗?朋友建议我买大金门花园39平小两房,也是挑高的,总价145万左右,麻烦老师给点建议。

  【答】谢康:正元新都汇的地段还不错,旁边就是阿罗海城市广场,也靠近海沧湖,加上自身配套,总体还可以。不过酒店式公寓拿来投资主要是看出租回报率,你花3万多一个平方,在海沧买个酒店式公寓,能租多少钱?这方面心里得有个数,最好再去实地考察下,看看周边中介挂出来的租金行情。如果回报率低于4-5%,我建议还是买大金门花园的住宅,虽然年化也不会太高,但到底有学区属性,住宅以后出手也方便。

  卖掉龙池的房子置换海沧,总价250万有推荐吗?

  【问】佚名:老师,您好,角美龙池有套房想置换海沧,但家中马上有2个孩子,不想压力太大,预算也就总价200-250万左右,考虑孩子读书,但是没有一定要最强学区,因为这个价格可能买不到比较大的房子,作为过渡,北师大区域有没有适合房源,海沧生活区的房子会不会太旧到时不好转手比较难,另外万科城的海沧进修学校怎么样,劳烦您给个建议,谢谢!

  【答】谢康:考虑更好的学区和居住品质,我个人赞成你把龙池的房子置换到海沧,只要这个置换不会超出你的承受范围太多,都是可以尝试的。

  总价控制在250万以内,不管是北师大区域还是海沧生活区,这个预算要买到正规三房都不太可能。兼顾孩子的教育问题,估计只能考虑生活区90平以下的正规两房或小三房,比如汇利花园、金茂花园、金龙商城。生活区的房子普遍有15-20年左右的房龄,不过因为有学区优势,所以不用太担心将来换房不好转手。

  海沧教师进修学校刚刚投入使用,目前也没有升学率做参考,教育质量怎么样还真不好说,个人估计应该和岛外绝大多数公立学校相差不大。

  卖房回款特别慢,会影响置换吗?

  【问】张鹏:想卖掉唐荣天润新城91.75平的两房,换一套春江郦城97平的复式楼,看中那边沿地铁,交通方便。但是年底了,据说卖房回款特别慢,至少两三个月,然后再买房,也担心价格上涨,再者这段时间会不会出台调控政策,担心卖掉之后受政策影响买不到房子了。

  【答】小楠:唐荣天润新城置换龙湖春江郦城,我觉得是挺不错的选择。首先唐荣天润新城周边这么多年了,除了靠近北站,还是没什么吸引人的点,而且距离高速公路太近,影响居住品质。展望以后,不如着眼当下。

  虽说春江郦城也不在集美新城最核心的地段,但靠近地铁1号线站点,自带大体量商业,各方面优势还是比较均衡的。另外,你没必要过分担心新年后楼市行情会出现大波动,现在的市场、政策大环境,想出现大涨已经不可能,留给你置换的时间是足够的。如果你就是担心卖了房,两三个月后才能拿到钱,陷入被动的局面,其实也可以主动一点。比如作为卖家的时候,你可以要求尽可能多的首付,这样就能加快买卖套现的速度了。至于调控政策,从中央到地方的口径都已经很明确了,满足刚需、支持改善,我觉得对你这样的置换是有利的。

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