全国地产大数据发布会:厦漳泉大融合 未来楼市哪儿走
XMHOUSE - 10月17日 06:33 浏览(13025) 评论:(54)

  xmhouse消息(文/连和)昨天,厦门中原地产《厦漳泉大融合发展高峰会暨全国地产大数据发布会》在厦门磐基皇冠假日酒店3楼大宴会厅盛大举行!

  参与本次发布会活动有近200位地产企业领袖精英,全国地产top100企业高层、中原高层领导以及8主流媒体等300多名业内人士汇聚一堂,现场座无虚席。

  未来1年调控是否会放松?限价管控下的房价结果会如何?厦门楼市购买力究竟还有多大?厦漳泉一体化对楼市的影响....

  你所关心的问题,昨天中原地产凭借着强大的数据、专业的分析通通给你答案!

  q1:厦门楼市需求被透支了吗?房价还涨得动吗?

  过去2-3年,全国热点城市房价涨幅创下历史新高。除了深圳、上海等一线城市,二线城市的合肥、厦门也频频刷新记录。地产股也同样狂飙猛进,房企市值增长,融资能力加强。过去3年堪称中国房地产一个最大的牛市。

  伴随着这波大牛行情,史上最严的调控随之而至,楼市未来怎么走?这就涉及到2个问题:市场需求是否透支?限价的结果会如何?

  先说需求:房子的事,最终还是钱的事。已经过分透支的楼市,是否会迅速显现颓势?口袋的钱没变多,房子却越来越贵,这个市场就有问题。

  一方面,从中原地产发布的数据看,近年来居民存款总额比例越来越底;但另一方面,数据的背后,未必反应真实走向。因为时下人们不会把所有的钱放银行里,储蓄不能只看银行存款,还包括各类理财产品与货币基金。

  左右两张图对比,目前购买力尚可以支撑地产价格成交量——然而并不代表目前市场没问题。数据的背后的真相是,财富分配不均,而且差距越来越大。

  虽然很无奈,但这就是部分现实:过去几年,决定总资产的就是你有没有买房,在什么地方买房。

  包括厦门在内,从需求端看,支撑楼市狂飙的,是真正有购买力的土豪投资客。因此,只要房价还在,土豪们的购买力就会不断提高。

  他们把楼市当作予取予求的猎场,啸聚而来,获利而去,支撑了高房价,留下了无奈的普通买房者,这也是市场需要调控的重要原因。

  谈完了购买力,再来看下购房资格。厦门究竟还有多少房票?从下图数据可得出,购房资格与政策形成正因素比。

  根据中原专业模型计算,得出3个数据:

  1、厦门购房年度峰值的购买资格,是38994套。

  2、平均市场下,厦门市场最具平均的购房资格,数据是29000平均客户的购房。

  3、2017年预计购房量是11196套!

  对房价的调控,削弱了购买力的增长;限购,对购买资格也进行了抑制。

  按照以往紧2年松2年的“经验”,现在调控已经进行了1年,未来1年有没有放松的可能?

  中原集团中国大陆区副总裁兼华南区总裁李耀智先生:个人认为政策在过去的一年,政策是得到有成效的,但是还是没有解决根本问题,未来1年,政策应该不会放松。根据不同城市收紧的程度也会不同,如果城市房价不受控制涨的还是太厉害,也许政策还会收紧。反过来说你的房价已经收到控制了,那么政策就会比较温和。

  中原集团中国大陆区副总裁兼华南区总裁李耀智先生

  目前楼市的诸多调控中,“限价”成为关键词,再来说限价能否让楼市熄火?

  再从价格上看,中原研究中心总监刘渊先生,通过沪牌对房价管控的启发,谈到了当前楼市限价的影响。

  中原研究中心总监刘渊先生

  上海的房价和车牌分列价格涨幅榜的一二位,两者之间有着很大相似性。本质上,都是上海稀缺土地资源——居住用地和城市道路的使用权价格。两者的供求关系,也有相似之处。从供应上看,都是有钱也不一定买得到。

  每次拍卖前,都有一个理论上的价格上限,操作模式简单来说,相当于确定价格门槛后抽签。从规则调整之后,沪牌的价格应声而跌,以往“价高者得”的模式被彻底打破。而房子同样是供不应求,参考车牌采用抽签和限价的方式,政府是可以实现对房价的控制的。

  然而,二手车牌的价格却被“黄牛”炒高,于是政府规定二手车牌不得随意转让,只能转给亲属。这样就彻底“消灭”住了车牌的二手市场,这样车牌价格终于得到了控制。这跟我们楼市的“限售”一样,就是要锁住流通。

  由此我们可以看到,需求巨大、供应稀缺的资源价格也是可以控制的。

  短期看政策,从调控和限价来看,楼市必然会收到打压。但是长期,人口决定未来,目前厦门在这方面具有优势。

  人口不能只看数量,还要看质量,一个城市年轻人口越多,住房需求才会越高。

  从上图看,厦门的人口结构是正金字塔,是最好的结构。从库存量、土地供应、人口吸附能力、城市消费能力等左右房价的因素,厦门全部站在优势方。因此,中长期来看,还是看好厦门楼市。

  q2:厦漳泉大融合下,楼市该走向何方?

  本次高峰的主题是“厦漳泉大融合发展”,未来房地产行业不再是个体的问题,更多将会表现出跨区域性特征,周边城市的楼市也开始相互影响。

  中原集团中国大陆区副总裁兼华南区总裁李耀智先生:目前高层提出要打造城市群的概念,就是要让各个城市的优点发挥出来,海峡西岸城市群,厦漳泉的发展与对台的经贸往来十分重要,其中交通的发展对城市群的发展尤为重要,例如现在很多人在东莞居住,在深圳工作,我个人的经历,一天里我去了4个城市。

  厦门中原地产总经理李慧

  厦门中原地产总经理李慧:人口密度决定了厦漳泉同城化的发展,也决定的人口的外溢;而厦漳泉交通轨道联动,通过交通的辐射,决定了买房外溢程度。

  从交通上看,厦漳城际铁路环线,漳州最先在交通利好上跟厦门联动的,而r1线中期上,在联通上是跟泉州打通,在远景上面,厦漳泉会实现一个一轴一环三辐射的这个交通圈。

  在这样的一个交通圈下,可以看到城市投资轮动,会出现核心城市转移到卫星城市的趋势。

  也就是说,今年的厦门楼市会出现这个对比图(上图),泉州漳州莆田包括龙岩都出现热点增加。

  就说明通过交通的辐射,会增加核心城市的房价溢出能力。那么,在大融合之下我们的楼市呈现一个怎样的热点呢?

  首先来看一下成交量:2015-2016年初厦门达到楼市成交峰值。此时楼市成交是最为火爆的,厦门在2016年初达到峰值之后,差不多是3-4个月以后出现了一个峰值。

  而泉州在8-10个月以后才出现一个成交峰值,这说明什么问题呢?

  因为漳州到厦门有一个价格促涨的板块地带,就是角美区域和漳州港,这两个区域是价格促涨区,而泉州现在并没有打通和厦门的促涨区。

  因为没有促涨区的联动,因此泉州价格溢出也就没有漳州的快,所以这也暗示,谁能打通泉州到厦门促涨区,就能占据先机,拿地企业可以关注一下。

  在这样的价格促涨区当中,可以看到涨幅最大的、最开始涨的是漳州港,然后是角美区,也是因为角美区在去年的拍地的速度足够快,今年也继续加快了,整个角美区在今年7-10月出现了一个空白期,因此只有水晶湖畔一个楼盘。

  目前,角美也还有上涨空间,因为现在政府限价,价位基本处在19999这个价位上。

  可以看到,在限购+厦门高房价的趋势下,客群被动外溢到漳泉。数据也出现变化:原本厦门市场客户构成数据上,外地和本地人基本五五开,因为限购,目前厦门购房客群比例发生变化,本地人口达到73%。

  其中,角美的数据:厦门客户高达71%,漳州港区域51%,泉州19%(厦门-泉州促涨区没打通,价格感线还未提高)

  从上图三个模型可以看出可以发现购买能力,除了厦门以外,泉州的购买力其实是非常强的。漳州农业型经济为主体,泉州是以私企个体的企业主为主的经商经济,而厦门是总部与经济型人才聚集的板块。

  总结:厦漳泉的楼市中可以看出一下反馈:

  1、漳州由于有厦门的促涨区,所以感知力比较强,成交量与厦门呈正相关的;

  2、成交价格,漳州因为有联通板块所以价格比较敏感

  3、外溢来说,目前漳州的外来客户比泉州的多。

  可以得出两个定位——漳州的定位:漳州未来是厦门客户“后花园”; 泉州的定位:是客户的“投资洼地”。

  厦门房价“引力波”作用下,全国买房人都在涌入厦门,厦漳泉大融合趋势下,新一轮的楼市热点蓄势待发。

  最后,中原集团中国大陆区副总裁兼华南区总裁李耀智先生表示:中原地产布局布局全国33个城市,政策、市场、行业不断变化,中原的核心竞争力不会变化,在这方面中原会立足于数据,例如到底厦门有多少房套,到底有多少名额能买房,区域发展情况等专业分析给到发展商和购房者更多的帮助!

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漳州港月经要来了吗

楼上傻空,你就不能把从父辈那里遗传的吹牛皮习惯戒了?自尊心不是这样建立的,是通过努力买一套房实现的!你是无房傻空里幻想症病情最严重的,下一步你该幻想别人的房子是你的了。

又来个吹牛的,呵呵傻吊