平均跌幅80%国庆楼市3年最差 调控下厦房价会大变?
XMHOUSE综合 - 10月08日 06:42 浏览(7507) 评论:(49)

  xmhouse综合消息 一周年,全国楼市经历了“地毯式”的密集调控,一扫一大片。

  100余城,超150次新政,国庆前夕,厦门也再度加码,黑云压顶,挥之不去。

  本轮调控,变化之大,力度之猛,超出很多人想象!“绝怜高处多风雨,莫上穷楼最上层”,你听到风雨声了吗?

  有时,转折只在一瞬间。

  据中原地产研究中心统计数据显示,黄金周前6天,楼市热点城市出现明显下调。

  热点30城市(其中部分城市网签数据暂停无法统计)网签大幅下调,平均跌幅达到了8成,成交量创2014年来最低。

  no. 1|壹

  这注定是一个不平凡的十月。

  连遭一万点暴击后,各地楼市迅速“卧倒”:

  国庆期间,北京新建住宅前6日网签78套,二手房网签23套,均是2009年来的历史最低值,同比跌幅达到了72%;

  上海前6日网签新建住宅147套,同比跌幅达到了78%;

  广州11区共有19个楼盘开盘加推,总推货量2090套,比去年十一假期(5979套)大跌65%;总成交货量872套,比今年五一假期大跌51%,比去年十一假期大跌78%。

  另外包括南京、厦门等热点二线城市成交量也明显低于去年同期。

  这种成交下跌,也是今年整个市场行情的延续。

  根据1-9月统计数据,北京、上海、广州、深圳等一线城市,平均成交跌幅达到了40%,其中北京跌幅达到了45%,深圳达到47%。二线城市之前的热点城市,南京下调了57%,福州下调60%。

  中原地产首席分析师张大伟认为,预计今年8天黄金周将给热点城市10月数据带来非常大的影响,2017年10月份热点城市数据均将创年内最低,低于春节月。

  对于热点城市黄金周网签量同比跌幅近8成的主要原因,张大伟认为:

  首先,是因为同比数据前值高,2016年国庆虽然开启了930调控,但楼市处于踩刹车过程中,部分城市集中签约,数据处于高位,导致整体市场同比前值影响了跌幅数据。

  其次,楼市调控持续一年,北京一年内发布了超过30次各种调控措施,全国热点城市也发布了多轮调控政策,大部分投资需求转移到三四线城市,一二线城市持续低迷中。

  第三,政策持续加码,今年楼市调控更多的是预期管理,在市场出现不稳定因素时提前发布政策,相比往年的调控措施相对效果更好。

  “消费贷收紧带来的资金价格继续上升,热点城市继续扩围调控,三四线城市开始约束性调控,这些都导致2017年‘金九银十’成交远远低于预期。”张大伟表示。

  no. 2|贰

  本轮楼市上涨最霸气的几个城市,如今都泄气了。

  包括厦门在内,调控连击之后,市场开始坐上滑滑梯,“金九银十”悄然熄火。

  除了新房成交持续萎靡,土拍大爆冷门之外,市场活跃度的下降,在二手房表现尤为明显。

  2017年第3季度厦门二手房共成交5859套,环跌49.98%,二手住宅成交3450套,环跌56.98%,日均成交仅37套。

  不少看空派在朋友圈奔走相告:这新鲜刺激的感觉,好久没有了!

  而伴随着楼市火爆剧情的反转,市场预期开始出现新动向。

  早在“史上最漫长的黄金周”到来之前,楼市已是风声鹤唳,杯弓蛇影。

  政策面,长沙、重庆、石家庄等城市密集出台限售新政;金融面,各地严厉封堵消费贷、抵押贷等违规资金进入楼市。

  具体到厦门,几天之内,一口气放出10张预售证,不由让人联想起去年限价令之前,引发的大面积抢跑情景。

  按以往的套路,这波楼盘根本不愁卖,完全没必要抢开。

  但看着各地花式调控轮番刷屏,只怪自己的脑洞不够开。开发商也不知道,潜在新政的力度到底有多大?

  细心的人会发现,这波调控较去年北京“930新政”开启的时间提前了一周。

  中原地产首席分析师张大伟认为,在930节点之前开启调控,显然是为了避免部分区域房地产市场失控。因此,针对房价上行压力较大的城市,开展“打地鼠”模式调整。

  在市场看来,此轮政策出台,被视为国家“调控楼市决心不会动摇”的信号。

  同策咨询研究部总监张宏伟预计,按照这个速度,至少还有6个城市会出台楼市新政。据不完全统计,自今年3月厦门限售以来,全国累计已有44个城市加入限售行列。

  “目前各地仍在‘打补丁’,全方位封堵任何炒房的可能性,从而遏制房价过快上涨。”

  风声收得越来越紧,调控升级预期又浓了。

  但有人辞官归故里,有人星夜赴考场。包括厦门在内,虽然不少人看淡后市,但身边很多人还在奋勇往前冲。

  no. 3|叁

  观察厦门过去的房价曲线,用一句煽情偶像剧的台词:我们都回不去了。

  因此,在烈火烹油的楼市行情面前,不少“死理性派”被现实打脸,举起了白旗。

  生逢楼市癫狂的时代,以往每次调控,买房者都会期待:房价终于要降了吗?

  但“问号”没过多久,就变成了“惊叹号”。

  厦门一些炒房者短期内获得高额收益,也造成不良的示范效应。包括本轮调控之前,还有很多人认为“并没卵用”。

  而目前,政府已用强大的实际行动告诉你:房价,还是归我管!

  简单粗暴地控制住需求后 (限购、限卖),接下来开仓供地,9月厦门密集推出14块地,热血土拍不再,房价上涨的势头也初步得到遏制。

  现在,新一轮的风暴又来了。

  比如国庆前夕,想必大家都被福建楼市“新八条”刷屏了。

  这一拳,重吗?

  来帮大家划一下重点。

  厦门中原地产认为,本轮政策主要内容可概括为以下三点:

  1.从房价方面:禁止刷信用卡首付。一方面抑制了投资投机客入市,另一方面降低楼市杆杠,防范金融风险。而省政府再次强调对售价过高楼盘不予办理预售许可,可见未来房价调控之严及房价大幅上涨可能性降低。

  2.从土拍政策方面:土拍规则及限制条件不断加严,最大的作用在于抑制地王的出世;省政府再次强调严格执行供应量,土地供应加快,在一定程度上有望缓解楼市的供需矛盾。

  3.公共住房及租赁市场方面:此次省政府着重点出厦门、福州启动公共住房,尤其厦门作为典型的人口外向型城市,这对于厦门中等收入家庭,无疑是一剂强心剂。

  一方面,史诗级调控的五花大绑下,房价很难回到过去“越调越涨”的轮回。

  另一方面,从2万+到3万+到4万+,厦门房价跨越了一大步,但大家似乎早已宠辱不惊。

  特别在限价时代,“政府在替你打折”,竟然显得很有性价比,许多本打算暂时撤离房市的人,看见明显的有利可图,又纷纷杀回,这或许也是调控的“反作用力”。

  舆论普遍认为,厦门房价居高不下,供需失衡是最大的原因,但很容易忽视的一点是:很多其实是因为心理的传导,而不是源于真实的供需失衡。

  因此,本轮调控很重要的一点在于:对后市普遍高预期是否能真正扭转。

  至于房价不会下跌?易居(中国)企业集团 ceo丁祖昱认为,在市场逐渐进入全面调整的关键节点,此次调控加码可能成为引起市场彻底变盘的最后一根稻草。

  可以预期的变化是:一线城市保持平稳发展,二线城市回归理性,三四线城市迅速降温特别是房价、地价出现显著降温。

  这或许也是关于厦门房价的线索。至于具体如何走,目前谁也无法做出精准的预测,因为谁也不知道,这一轮调控,政府还会从抽屉里,拿出哪几条政策。

  但可以肯定的是,因为资格限制、资金卡压、卖出受阻,大杠杆投资客此时已不宜冲入市场。(内容来源:证券时报、中国新闻网、厦门中原地产机构)

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